华尔街见闻 作者： 朱雪莹

房屋抵押贷款利率“蠢蠢欲动”，泡沫还款压力已经在路上。加息

回首过往20年，刺破澳大利亚的澳洲房地产市场大放异彩。

英国《金融时报》援引研究公司CoreLogic的楼市数据显示，澳大利亚的泡沫平均房地产价格在过去20年涨幅达到192%，一举助力澳大利达和新西兰、加息美国和英国并列成为全球最强劲房地产市场。刺破

在澳大利亚悉尼生活的澳洲James和Norma McCarthy一家是其中的受益者。

50多年前，楼市即使面对亲朋好友的泡沫连番警告，James和Norma McCarthy还是加息在悉尼以北90公里的地方建造了一栋别墅，可以直接俯瞰麦克马斯特海滩（Macmasters Beach）。刺破

他们的澳洲女儿Kathryn McCarthy回想起父母为此所下的“赌注”并表示：“钱很紧张，他们很节约。楼市”

从那时起，McCarthy一家三代人在这栋海滨别墅度过了无数个暑假。与此同时，繁荣的澳大利亚房地产市场把诸如麦克马斯特海滩这样“沉睡”的城镇变得非常枪手，特别是在疫情大流行期间人们更青睐在城市之外寻找更多居住空间。

所以2021年也就成为自1980年代中期以来房地产市场表现最好的一年，房价上涨了22%。

而飞涨的房价也助力McCarthy一家的海滨别墅的价格超过300万澳元（约220万美元），此后他们首次将别墅挂牌出售，因为“现在的市场非常有吸引力”。

加息刺破“泡沫”？

然而，随着央行潜在的加息举动，这些美好景象可能会难以延续。

此前澳洲联储通过将官方现金利率维持在0.1%，成功将可调抵押贷款利率保持在目前的创纪录低位。然而，自从其开始减少购债规模，固定利率一直在攀升。

根据澳洲联储的数据，一年前自住业主的平均三年期固定利率抵押贷款利率为2.1%。而现在，相同抵押贷款的利率已升至3.5%。

所以面对央行对货币政策的收紧倾向，今年下半年和明年的房地产市场或将经历突然放缓。

但需要注意的是，这些放缓并不是毫无征兆。因为在2021这种“房地产大年”，澳大利亚房价最贵的两个城市—悉尼和墨尔本仍旧增长缓慢，到2022年仅分别上涨了0.4%和0.25%，这种弱势增长削弱了全国的增长势头。

英国《金融时报》指出，相关经济学家预计，澳大利亚明年的房价跌幅最大将达到8%。而澳大利亚国民银行更是预计房价将大幅下跌10%，这或将成为短期历史上最大的房价波动之一，此前悉尼和墨尔本房价也曾一度下降了近12%。

房地产数据公司CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，悉尼房价已经出现了微小的下跌，2月份悉尼房价微跌0.1%，这是18个月以来的首次下跌。

Lawless对此指出：

今年下半年，市场普遍认为市场将开始进入下一阶段。

但同时Lawless也指出，房价下跌可能会缩小不同收入人群买房门槛的差距。与2021年上涨22%的房价相比，当年的工资价格指数仅上涨了2.3%，这使得很多澳大利亚人买不起房，而且“首次购房者无法进入市场”。

Demographia International公布的2022年国际住房负担能力调查结果，悉尼仅次于香港，成为居民最难以负担买房成本的城市。澳大利亚墨尔本在榜单上排名第五，澳大利亚其他城市如阿德莱德、布里斯班和珀斯都位列前20名。

由于房价的快速上涨，很多澳大利亚人因为担心错过而在恐慌中购买了质量不佳的房产，这也凸显了澳大利亚家庭较高的债务水平。目前澳大利亚家庭债务与国内生产总值的比例约为120%，仅次于瑞士。

所以在这种情况下，许多贷款持有人都面临利率上涨和通胀高企的风险。当澳洲联储行长Philip Lowe在上个月被问及抵押贷款持有人应该做些什么准备，毕竟其中有100万人从未经历过央行加息，Lowe对此表示：

要确保你有一个缓冲区。

利率上升 买房人承受重压？

经济学家近期预测，官方现金利率将在2022年6月上调，到2023年6月现金利率将上调2.15%—相当于在短短12个月内加息9次，这将成为世界上最快的加息节奏。

届时可调抵押贷款利率也将提高2.15%至5.6%，这将使得抵押贷款还款额增加29%。其中中位价房屋的每月抵押贷款还款额将从2022年2月的2599美元增加到3344美元，增加745美元，幅度达到28.6%。

而这对于墨尔本的中位价房屋买家来说，就意味着每月还款中位数将增加818美元。对于悉尼来说，这更是致命的1141美元。

对于未来两年到期的固定利率抵押贷款，影响将更加明显。他们中大多数的初始利率低于2.5%。而等到进行再贷款时，他们面临的抵押贷款利率可能会翻一番。

但市场的预测并不总是成真，因为澳央行一再表示不急于提高利率。

Corinna Economic Advisory的创始人Saul Eslake也持有不同意见，他认为乍一看澳大利亚人似乎“非常容易受到利率上升的影响”。然而，风险最大、债务与工资比率非常高的抵押贷款的数量，仍然相对较低。

Eslake补充道，与其他国家相比，澳大利亚的抵押贷款违约率非常低，这或将防止房地产市场崩溃。

很巧的是，新南威尔士州的大雨迫使McCarthy一家将海滨别墅的拍卖推迟到四月初，他们表示，如果届时报价比较一般，他们将“重新考虑”。